Šā gada pirmajā pusē Saeima pieņēma grozījumus Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā, kuri paredz ar 2025. gada 1. janvāri mainīt nekustamā īpašuma (NĪ) kadastrālo vērtību noteikšanas kārtību. Uz laiku katram kadastra objektam aprēķinās un reģistrēs divas spēkā esošas kadastrālās vērtības – fiskālo un universālo. Fiskālā vērtība būs līdzvērtīga šī brīža kadastrālajai vērtībai un tiks izmantota nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) un citu valsts nodevu aprēķiniem. Universālo vērtību paredzēts izmantot grāmatvedībā, finanšu pārskatos un zemes lietošanas maksas aprēķina noteikšanai.
Līdz ar kadastrālo vērtību jaunās bāzes spēkā stāšanos tiks sperts solis uz priekšu, lai pilnveidotu kadastrālo vērtību bāzes sistēmu un tuvinātu kadastrālo vērtību esošajai tirgus situācijai, ko likumdevējs plāno pilnvērtīgi īstenot nākamajos gados. Šajā rakstā iepazīstināsim lasītājus ar jaunajām kadastrālajām vērtībām, to noteikšanu un aprēķināšanu, kā arī ieskicēsim dažas praktiskas nianses, ko der zināt, sagaidot šīs izmaiņas jau 2025. gada sākumā.
Patlaban NĪ kadastrālo vērtību izmanto vairāk nekā 16 maksājumu aprēķināšanai, tostarp NĪN, zemesgrāmatu nodeva, valsts un pašvaldību zemes nomas maksa. Esošās kadastrālās vērtības bija paredzēts piemērot tikai līdz 2019. gadam saskaņā ar 2014. gada 23. decembra MK noteikumiem Nr. 838, taču, lai novērstu NĪN maksājuma pieaugumu, kadastrālās vērtības vairākus gadus ir iesaldētas.
Spēkā esošās kadastrālās vērtības tiek aprēķinātas, pamatojoties uz 2012. un 2013. gada tirgus informāciju. Tā kā NĪ tirgus situācija pēdējo desmit gadu laikā ir ievērojami mainījusies, pašreizējās kadastrālās vērtības nesniedz ne reālu, ne pat aptuvenu priekšstatu par NĪ patieso vērtību. Detalizētu izvērtējumu par kadastrālās vērtības atbilstību NĪ tirgus situācijai var atrast likumprojekta “Kadastrālo vērtību bāze universālās kadastrālās vērtības aprēķinam” anotācijā.
Tā kā šīs kadastrālās vērtības vairs neatbilst šodienas NĪ tirgus situācijai, likumdevējs ir pieņēmis grozījumus, ar kuriem tiks mainīta kadastrālo vērtību bāzes sistēma un uz laiku ieviesti divi NĪ kadastrālo vērtību veidi – fiskālā un universālā.
Kadastrālo vērtību bāzes sistēmas pārbūves periodā likumdevējs ir paredzējis, ka ar 2025. gada 1. janvāri katram īpašumam būs divas kadastrālās vērtības.
Fiskālā kadastrālā vērtība
Šo vērtību izmantos NĪN maksājumam un nodevu aprēķiniem, kā arī valsts un pašvaldību nomas maksas noteikšanai. Fiskālā vērtība atbildīs pašreiz spēkā esošajai kadastrālajai vērtībai, kas balstīta uz 2012.–2013. gada NĪ tirgus datiem (tie izmantoti arī 2024. gada kadastrālo vērtību aprēķinā). Līdz ar to nav pamata NĪN vai citu nodevu maksājumu, ko aprēķina no pašreiz spēkā esošās kadastrālās vērtības, pieaugumam. To arī publiskās sarunās ir apstiprinājusi gan Finanšu ministrija, gan Tieslietu ministrija.
Universālā kadastrālā vērtība
Šī vērtība nodrošinās patiesāku priekšstatu par īpašuma vērtību, jo tiks aprēķināta, balstoties uz informāciju par NĪ tirgus darījumiem no 2012. gada 1. janvāra līdz 2022. gada 1. jūlijam, nepārsniedzot 80% no vidējā NĪ cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā. To izmantos zemes likumiskās lietošanas maksas noteikšanai dalītā īpašuma gadījumā, kā arī grāmatvedībā un finanšu pārskatos.
Jaunās vērtības būs publiski pieejamas Valsts zemes dienesta portālā kadastrs.lv.
Universālās vērtības izmantošana grāmatvedībā un finanšu pārskatos
Likumdevējs ir paredzējis, ka juridiskās personas varēs izmantot universālo vērtību finanšu pārskatos un grāmatvedības dokumentos. Saskaņā ar Gada pārskatu un konsolidēto gada pārskatu likumā noteiktajiem grāmatvedības standartiem uzņēmumi NĪ atzīšanai grāmatvedībā var izmantot divus modeļus: iegādes izmaksu modeli un patiesās vērtības modeli. Izmantojot iegādes izmaksu modeli, NĪ novērtē atbilstoši tā iegādes vērtībai, no kuras atskaitīts uzkrātais nolietojums un jebkāds vērtības samazinājums, turklāt pēc iegādes neveic nekādus pārvērtējumus. Patiesās vērtības modelis paredz NĪ vērtības ikgadēju pārvērtēšanu, peļņu vai zaudējumus no pārvērtēšanas atzīstot peļņas vai zaudējumu aprēķinā. Šajā gadījumā nav nepieciešams aprēķināt nolietojumu, jo īpašuma vērtība tiek regulāri pārvērtēta.
NĪ darījumi tirgū visbiežāk notiek, darījuma cenai atbilstot NĪ tirgus situācijai. Līdz ar to, NĪ atzīšanai izmantojot iegādes izmaksu modeli, tiks izmantota NĪ vērtība attiecīgajā periodā, kura visticamāk būs balstīta uz darījuma cenu iegādes periodā, atskaitot nolietojumu (izņemot zemi) turpmākajos periodos. Turpretī, izmantojot patiesās vērtības modeli, pārvērtēšana jāveic ik gadu, kas izslēdz iespēju izmantot universālo vērtību, kura veido tikai 80% no vidējā NĪ cenu līmeņa 2022. gada 1. jūlijā. Nevienā no šīm situācijām nebūtu lietderīgi izmantot universālo vērtību, jo vērtēšana un atzīšana tiek veikta saskaņā ar konkrētiem grāmatvedības principiem. Šajā kontekstā likumdevēja iecere izmantot universālo vērtību varētu būt pretrunā ar tiesību aktu prasībām.
Mēs sekosim līdzi un gaidīsim, kad likumdevējs publicēs skaidrojumus vai metodiskos materiālus, kas izskaidros universālās vērtības iecerēto praktisko pielietojumu grāmatvedībā un finanšu pārskatos.
Zemes lietošanas maksa un zemju izpirkšana dalītā īpašuma gadījumā
Ar nākamo gadu universālo vērtību izmantos zemes likumiskās lietošanas maksas noteikšanai, kas ir 4% no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāk par 50 eiro gadā. Jāatgādina, ka šī maksa jāveic konkrētos gadījumos, kad būves objekts (piemēram, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļi) atrodas uz citai personai piederošas zemes. Tādējādi līdz ar universālās vērtības ieviešanu tiek sagaidīts šīs maksas pieaugums.
Vienlaikus jāatzīmē, ka likumdevējs ir paredzējis, ka no 2025. gada 1. janvāra dzīvokļu īpašnieki varēs izpirkt zemes tikai par universālo vērtību. Līdz šā gada 31. decembrim to vēl ir iespējams izdarīt par 2019. gada kadastrālo vērtību.
NĪ izpirkšana valsts vai pašvaldības vajadzībām
Likumdevējs nav paredzējis grozījumu ietekmi darījumos, kad NĪ izpirkšanu veic valsts vai pašvaldības vajadzībām. Darījumos, kas iekļauj NĪ izpirkšanu sabiedrības vajadzību nodrošināšanai (piemēram, publiskās infrastruktūras izveidošanai), NĪ darījuma cenu nemainīgi noteiks pēc tirgus cenas (papildus ņemot vērā īpašniekam nodarītos zaudējumus, kas radušies atsavināšanas procesā) saskaņā ar vērtējumu no sertificēta NĪ vērtētāja, kuru parasti piesaista, rīkojot publisko iepirkumu.
Fiskālās vērtības izmantošana zemesgrāmatu nodevu un IIN maksājumu aprēķināšanai
Spēkā esošais regulējums (2009. gada 27. oktobra MK noteikumi Nr. 1250) nosaka, ka zemesgrāmatas nodevu par NĪ atsavinājuma vai dāvinājuma līguma noslēgšanu aprēķina procentuāli no NĪ vērtības. Šajā nolūkā jāsalīdzina NĪ atsavināšanas vērtība un kadastrālā vērtība, zemesgrāmatas nodevas aprēķinam par pamatu izmantojot augstāko no abām. Tādējādi ar 2025. gadu, lai noteiktu zemesgrāmatas nodevu, būs jāvērtē NĪ fiskālā vērtība un atsavināšanas vērtība. Pēc būtības kadastrālā vērtība zemesgrāmatas nodevas aprēķinam nemainīsies, salīdzinot to 2024. un 2025. gadā.
Tāpat ir vērts atzīmēt, ka turpmāk fiskālo vērtību konkrētos gadījumos uzskatīs par NĪ iegādes vērtību iedzīvotāju ienākuma nodokļa (IIN) aprēķināšanai par NĪ atsavināšanu, ja nav piemērojams neviens no IIN likuma 9. pantā noteiktajiem atbrīvojumiem NĪ atsavināšanas darījumos:
Kadastra likuma pārejas noteikumu 50. punkts paredz, ka līdz 2027. gada 15. jūnijam valsts pārvalde un iedzīvotāji izmantos divas kadastrālās vērtības – fiskālo un universālo – tikai kā pagaidu mehānismu.
Pēc pārejas perioda likumdevējs paredz, ka spēkā stāsies jauni noteikumi attiecībā uz kadastrālās vērtības aprēķināšanu un jaunu kadastrālo vērtību bāzi, kuru kadastrālās vērtības aprēķinam visdrīzāk piemērotu no 2029. gada, jo turpmāk jaunas kadastrālo vērtību bāzes nedrīkst publicēt vēlāk kā pusotru gadu pirms to stāšanās spēkā. Tas nozīmē, ka sabiedrība par jaunajām vērtībām varēs uzzināt vismaz pusotru gadu pirms to piemērošanas.
Tādējādi līdz 2027. gada 15. jūnijam Ministru kabinetam ir uzdots pilnveidot kadastrālo vērtēšanu regulējošos tiesību aktus un apstiprināt jaunu kadastrālo vērtību bāzi, kas aizstās esošo fiskālo un universālo kadastrālo vērtību sistēmu.
Tas liecina, ka veiktās izmaiņas būs pakāpeniskas, dodot laiku gan valsts pārvaldei, gan iedzīvotājiem pielāgoties jaunajiem kadastrālās vērtēšanas noteikumiem.
Tātad grozījumi, ieviešot universālo vērtību, aktualizēs kadastrālās vērtības, lai tās turpmāk pildītu savu pamatfunkciju – nodrošināt ikvienam pilnīgāku priekšstatu par sava īpašuma vērtību, neizveidojot NĪN bāzi. Vienlaikus, lai gan fiskālā vērtība vairs neatbilst realitātei, tā nemainīsies, kamēr netiks izstrādāta jauna nodokļu politika, lai pēc kadastrālo vērtību aktualizācijas pārmērīgi nepieaugtu NĪN maksājumi.
Ja Jums ir kāds komentārs par šo rakstu, lūdzu, iesūtiet to šeit lv_mindlink@pwc.com
Uzdot jautājumu
