Nekustamā īpašuma (NĪ) iegāde prasa ievērojamus naudas līdzekļus, tādēļ darījuma puses nereti meklē iespējas samazināt savus izdevumus. Viens no izplatītākajiem paņēmieniem ir iegādes vērtības sagrozīšana, tomēr tas var novest pie strīda ar VID un papildu nodokļu uzrēķina, kas var pārsniegt pagātnē ietaupīto. Šajā rakstā – par to, ko nav ieteicams rakstīt pirkuma līgumā attiecībā uz NĪ iegādes vērtību.
Nodokļu sloga mākslīga samazināšana
Kā zināms, ienākums no NĪ pārdošanas ir kvalificējams kā ienākums no kapitāla pieauguma. Ja NĪ pārdošanas vērtība ir lielāka nekā tā iegādes vērtība kopā ar veiktajiem ieguldījumiem, tad personai ir jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN) par starpību.
Piemēram, pārdevējs un pircējs ir norunājuši, ka kopējā NĪ iegādes vērtība būs 150 000 eiro. Vienlaikus nodokļu optimizācijas nolūkā pirkuma līgumā ir noteikts, ka NĪ iegādes vērtība ir 50 000 eiro, taču kopā ar NĪ tiek pārdotas arī iebūvētās virtuves mēbeles, sadzīves tehnika un interjera priekšmeti par abpusēji nolīgtu un līgumā uzrādītu cenu 100 000 eiro.
Šāda cenas sagrozīšana šķietami varētu būt izdevīga abām darījuma pusēm. Pārdevēja interese, norādot līgumā mazāku summu, varētu būt izvairīties no IIN samaksas, jo uz papīra darījums nenes pārdevējam ienākumus vai nes zaudējumus, proti, pārdošanas cena ir vienāda ar vai zemāka par iegādes cenu, tādējādi apliekamais ienākums neveidojas. Savukārt pircējs cenas sagrozīšanai visbiežāk piekrīt, lai samazinātu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā maksājamo valsts nodevu, kuras apmēru aprēķina, par pamatu ņemot tieši NĪ pārdošanas summu (norādītajā piemērā 50 000 eiro).
Āķis tieši pircējam
Ja NĪ pircējs pēc kāda laika nolems to pārdot tālāk, tad jāņem vērā, ka IIN aprēķināšanas vajadzībām arī VID par iegādes vērtību uzskatīs NĪ pārdošanas cenu, tajā neiekļaujot kustamo mantu vērtību. Tādējādi var izveidoties situācija, kurā jaunā pārdošanas cena būs krietni lielāka par iepriekš sagrozīto iegādes cenu, kas attiecīgi palielinās apliekamā ienākuma apmēru.
Turklāt, ja nodokļu maksātājs apliekamo ienākumu aprēķinās, ņemot vērā NĪ kopējo cenu (ieskaitot kustamo mantu vērtību), un iemaksās budžetā samazinātu IIN, sekos ne tikai papildu uzrēķins, bet arī tiks aprēķināta nokavējuma nauda. Rezultātā pircējs pēc izdevīgas samazinātās valsts nodevas saskarsies ar pienākumu maksāt valstij vairāk.
Tiesu prakse
Iepriekš aprakstītā VID nostāja NĪ iegādes vērtības noteikšanā ir atbalstīta arī Augstākās tiesas judikatūrā, kurā atzīts, ka līgumā nodalītā pirkuma maksa par kustamām mantām neietilpst NĪ iegādes vērtībā, un tās nav uzskatāmas par NĪ piederumiem (blakus lietām). Tādā gadījumā uzskatāms, ka ir skaidri izteikta īpašnieka griba nodalīt piederumus no galvenās lietas.
Turpretī, pārdodot NĪ kopā ar tā piederumiem par vienu noteiktu pirkuma maksu, to veidos arī NĪ sastāvā ietilpstošie kustamie piederumi, kuri par tādiem atzīstami atbilstoši Civillikuma normām. Šādā gadījumā nodokļu administrēšanas vajadzībām par NĪ iegādes vērtību ir atzīstama šī viena pirkuma maksa par NĪ un tā piederumiem.
Papildu zaudējumi
Nereti NĪ iegādei ir piesaistīti arī kredītlīdzekļi – kā zināms, NĪ iegādes vērtībā iekļauj arī samaksātos procentus par kredītu šā kapitāla aktīva iegādei. Tā kā atsevišķi nodalītā pirkuma maksa par kustamām mantām neietilpst NĪ iegādes vērtībā, tiesu praksē ir atzīts, ka arī samaksātie kredītprocenti par kustamo mantu iegādi nav atzīstami par izdevumiem, kas saistīti ar NĪ iegādi, tādēļ nav iekļaujami tā iegādes vērtībā. VID ņems vērā, kāda daļa no kredīta ir izmantota tieši NĪ iegādei, un proporcionāli tai aprēķinās samaksāto procentu apmēru, par kuru samazināms apliekamais ienākums.
