Покупка недвижимости (НС) требует значительных средств, поэтому стороны сделки часто ищут способы уменьшить свои расходы. Один из наиболее распространенных способов – это искажение стоимости приобретения, однако это может привести к спорам с СГД и начислению дополнительных налогов, размер которых может превысить размер полученной в прошлом выгоды. В этой статье о том, что не рекомендуется писать в договоре купли-продажи относительно стоимости НС.
Искусственное снижение бремени налогов
Как известно, доход от продаж НС квалифицируется как доход от прироста капитала. Если стоимость продажи НС больше, чем стоимость покупки совместно с произведенными вложениями, то лицу надо будет уплатить подоходный налог с населения (ПНН) за разницу.
Например, продавец и покупатель договорились, что общая стоимость приобретения НС будет 150 000 евро. Одновременно в целях налоговой оптимизации в договоре купли-продажи указано, что стоимость приобретения НС 50 000 евро, но вместе с НС продаются также встроенные кухонная мебель, бытовая техника и предметы интерьера по взаимно согласованной и указанной в договоре цене 100 000 евро.
Казалось бы, это искажение цены может быть полезным для обеих сторон сделки. В интересах продавца, указывая в договоре меньшую сумму, можно избежать уплаты ПНН, потому что на бумаге сделка не приносит прибыли или ущерба продавцу, т.е. продажная цена равна или ниже, чем цена покупки, таким образом, налогооблагаемый доход не образуется. Покупатель на искажение цены наиболее часто соглашается, чтобы уменьшить государственную пошлину, уплачиваемую за утверждение права собственности в земельной книге, размер которой рассчитывается, принимая за основу именно цену продажи НС (в этом примере указывается 50 000 евро).
Зацепка для покупателя
Если покупатель НС после определенного периода времени решит перепродать НС далее, он должен считаться с тем, что СГД в целях расчета ПНН за стоимость приобретения НС будет считать сумму продажи, не включая в неё цену движимого имущества. Это может создать ситуацию, когда новая цена продажи будет гораздо больше ранее искаженной стоимости приобретения, что соответственно увеличит размер налогооблагаемого дохода.
Кроме того, если налогоплательщик рассчитает налогооблагаемый доход, принимая во внимание полную цену НС (включая стоимость движимого имущества), и уплатит в бюджет уменьшенный ПНН, последует не только дополнительное начисление налога, но и будет начислена пеня за просрочку платежа. В результате покупатель после выгодного уменьшения государственной пошлины столкнется с обязательством платить государству больше.
Судебная практика
Описанная выше позиция СГД при определении стоимости приобретения НС поддержана также юдикатурой Верховного суда. В ней признано, что отделённая в договоре стоимость покупки движимого имущества не включается в стоимость приобретения НС, и движимое имущество в этом случае не следует рассматривать как принадлежность НС (сопутствующие вещи). Считается, что в этом случае будет четко выражено желание владельца отделить принадлежности от главной вещи. Напротив, если НС продается вместе с входящими в неё принадлежностями, установив одну стоимость покупки, тогда среди прочего элементами, формирующими эту плату, являются также входящие в состав НС движимые принадлежности, признаваемые таковыми в соответствии с нормами Гражданского закона. В этом случае для нужд налогового администрирования за стоимость приобретения НС признаётся одна конкретная оплата покупки НС и её принадлежностей.
Дополнительные потери
Нередко для покупки НС привлекаются также кредитные средства и, как известно, в стоимость приобретения НС включаются также уплаченные процентные платежи за кредит на приобретение этого актива капитала. В то время как разделённая оплата покупки движимого имущества не включается в стоимость приобретения НС, в судебной практике признаётся, что процентные выплаты за приобретение движимого имущества не могут признаваться расходами, связанными с покупкой НС, и таким образом не должны быть включены в стоимость её приобретения. СГД будет принимать во внимание, какая часть кредита использована непосредственно на приобретение НС и пропорционально этой части рассчитает размер выплаченных процентов, на который может быть сокращен налогооблагаемый доход.
