На практике наблюдается, что как латвийские, так и иностранные корпоративные и частные инвесторы интересуются приобретением недвижимой собственности (НС) в Латвии. Если в предшествующие годы среди инвесторов встречались преимущественно представители стран СНГ, то в последние годы профиль инвесторов стал разнообразен, включая не только СНГ, ближние и дальние северные страны, но и Китай и Японию. Сходные тенденции заметили также крупнейшие брокеры НС. Цели этих инвестиций могут быть различными, однако фокус преимущественно на аренду НС в ожидании роста её стоимости и её перепродажи, чтобы получить запланированный процент доходов от инвестиций. В этой статье – о главных налоговых вопросах, анализируемые инвесторами перед приобретением НС в Латвии.
Приобретать НС или предприятие НС?
Принимая во внимание историческую тенденцию в Латвии делать вложение НС в отдельное предприятие, которое обычно не только держит НС в собственности, но и управляет ею. Это как правило первый вопрос, который задают инвесторы, планируя налоговые последствия не только на момент приобретения НС, но и на момент её возможной продажи. Однако выбор инвестора может зависеть также от выбора продавца, продавать ли НС или предприятие НС.
Следует учитывать такие аспекты:
-
С 1 мая 2018 года действуют поправки к правилам КМ № 1250 «Правила о государственной пошлине на утверждение прав собственности и прав залога в земельной книге», согласно которым государственная пошлина в размере 2% без ограничения (ранее ограничение было 42 686,15 евро) уплачивается также за отчуждение такой собственности земли и строений, в которую включена только нежилая часть. Эти изменения зачастую заставляют инвесторов принимать решение в пользу приобретения предприятия НС. В этом случае для инвесторов больший риск создают возможные обязательства, а также существует риск ошибочного применения налогов.
-
Если имеющуюся в Латвии НС и предприятие НС продаёт налоговый нерезидент Латвии (физическое или юридическое лицо), тогда физическое лицо платит подоходный налог с населения (ПНН), а юридическое лицо – подоходный налог с предприятия (ПНП) в размере 3% с доходов от продажи. Закон о ПНП позволяет как резидентам ЕС, так и тех стран, с которыми у Латвии действует налоговая конвенция1, пересчитать и вернуть уплаченный налог 3%. Альтернативный расчёт включает в себя определение прибыли в сделке продажи НС, которую рассчитывают, отнимая от доходов от продажи связанные расходы, подтверждённые документально и применяя ставку 20%. Если прибыль от продажи НС не образуется, нерезидент полностью или частично возвратит уплаченный налог 3%.
-
Прибыль от продажи НС или предприятия НС, которую производит предприятие Латвии, с 2018 года не облагается ПНП, пока эту прибыль не выплачивают в дивидендах. Предприятие Латвии может вложить прибыль от продажи НС в хозяйственную деятельность, не уплачивая ПНП. Кроме того, если предприятие Латвии доли капитала предприятия НС или акции удерживало 36 месяцев или дольше, то ПНП не будет применяться также при выплате дивидендов с этой прибыли. Это позволяет инвесторам получить прибыль от продажи предприятия НС в максимально эффективном налоговом виде. Однако физическое лицо, получившее дивиденды, согласно закону о ПНН платит налог в размере 20%. Обязанность удержания налога лежит на предприятии Латвии.
-
Применение НДС к сделке продажи НС тесно связано со статусом НС. Например, продажа земли под застройку и непользованной НС (определение дано в пункте 12 статьи 1 закона об НДС) облагается НДС, а сделка по продаже земли (без права застройки) и пользованной НС не облагается НДС, также как продажа предприятия НС. Применением НДС особенно интересует инвесторов, если планируется сделка с НС, в которой нельзя отчислять предналог.
Финансировать вложениями денег в основной капитал или ссудой?
Этот вопрос актуален только в случае, когда инвестор решает приобрести НС или предприятие НС, используя основанное в Латвии предприятие. Хотя часто вопрос о финансировании тесно связан с внешними обстоятельствами, например, доступностью банковского финансирования, а также с желанием защитить инвестиции, у инвестора существует выбор, вложить ли доступные средства в основной капитал или дать взаймы своему предприятию. В этом случае важнейшие аспекты таковы:
1. Вновь образуемое предприятие должно обладать основным капиталом не менее 2 800 евро.
2. Закон о ПНП устанавливает ограничение отчисления процентов с займов, которые выданы не банком или другой институцией, не включённой в закон, которым для выданных займов предусмотрены особые правила в законе о ПНП. Эти ограничения (статья 10 закона о ПНП) устанавливают обязанность включать в облагаемую ПНП базу как условно разделённую прибыль платежи процентов, которые превышают –
a) платежи процентов, пропорциональные тому, в каком размере средний объём долговых обязательств отчётного года (за которые начислены процентные платежи) превышает учетверённый объём собственного капитала, отражённый в годовом отчёте предприятия налогоплательщика (на начало отчётного года), который уменьшен на долгосрочные вложения в резервы преобразования и другие резервы, которые не образовались в результате разделения прибыли;
b) процентные платежи, которые превышают 30% от прибыли, указанной в расчёте прибыли или убытков за отчётный год перед начислением ПНП, которая увеличена на платежи процентов и рассчитанного износа, если выплаты процентов за отчётный год превышают 3 миллиона евро.
3. Проценты займа, которые предприятие Латвии платит связанному лицу, должны соответствовать рыночному уровню.
Таким образом, инвестирование в предприятие Латвии только займом или небольшими взносами в основной капитал создаёт дополнительную налоговую нагрузку на предприятие. Поэтому инвесторы преимущественно выбирают делить инвестиции между вложениями в основной капитал и займами, если только речь не идёт об имеющемся предприятии с достаточным объёмом собственного капитала.
Ранее мы упоминали о налоговых аспектах, которые чаще всего обговариваем с инвесторами, однако этот список совсем не полон, поскольку каждая сделка исключительна, кроме того налоговые последствия могут отличаться. Мы заметили, что зачастую на решение о том, в каком виде производить приобретение, влияют не столько налоговые аспекты, как соображения бизнеса и общая договорённость покупателя с продавцом о юридической стороне сделки.
______________________________
1 Конвенция о предотвращении двойного налогообложения и неуплаты налогов
